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L’ingénierie éclairée

[VIDÉO] Loi Elan : l’étude des sols obligatoire dans les zones argileuses à risques

Lecture 6 minutes
dessin d'une maison sur une butte avec une main au dessus
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Pendant les périodes de sécheresse, de plus en plus fréquentes ces dernières années, nombre de sinistres touchent des bâtiments situés dans des régions où l’on trouve des sols argileux. Afin de prévenir ces risques, la loi Elan rend obligatoire au 1er janvier 2020 la réalisation d’études de sol préalablement à la construction de maisons individuelles dans les zones argileuses.

Le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux

Les sols argileux peuvent se modifier en fonction des variations hydriques d’un terrain. Lors des périodes de sécheresse, le déficit en eau entraîne un tassement irrégulier du sol en surface : on parle de retrait. À l’inverse, un nouvel apport d’eau dans ces terrains produit un phénomène de gonflement. La France étant un pays au climat tempéré, les argiles sont souvent saturées en eau, ce qui limite le gonflement d’un terrain. Les mouvements les plus importants sont donc observés en période sèche.

Si ces phénomènes naturels sont sans danger pour les populations, la différence de tassement peut avoir des conséquences importantes sur les bâtiments légers et à fondations superficielles, notamment les maisons individuelles. Ceci se traduit par des fissurations en façade ou par le détachement d’éléments jointifs à la construction tels que les garages, terrasses ou encore perrons. Ces tassements peuvent également entraîner une distorsion des portes et fenêtres, une dislocation des dallages et des cloisons et, parfois, la rupture de canalisations enterrées.

Une carte pour identifier les zones à risques

Dès la fin des années 1990, un programme national de cartographie de l’aléa retrait-gonflement des sols argileux a été initié à partir d’une méthodologie développée par le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) et à la demande du ministère en charge de l’Ecologie. Initialement destiné à couvrir les départements les plus affectés par le phénomène, il a été étendu à l’ensemble du territoire métropolitain, notamment suite à la sécheresse de l’été 2003. Les zones sujettes au phénomène de retrait-gonflement des argiles sont ainsi classées selon l’importance de l’aléa : faible, moyen et fort. La carte nationale, mise à jour en août 2019, est disponible sur le site Géorisques. A noter que 48% du territoire est soumis au risque retrait-gonflement des argiles.

carte de france des zones argileuses à risque

Des études géotechniques obligatoires à compter de la parution du décret d’application

Le décret du 22 mai 2019 de la loi Elan impose à tout vendeur d’un terrain non bâti d’informer le potentiel acquéreur de l’existence d’un risque retrait-gonflement des argiles (RGA) moyen ou fort. Pour ce faire, il doit réaliser une étude géotechnique afin d’affiner l’évaluation du risque à l’échelle du terrain.

Si le contenu des études reste à préciser dans un second décret à paraître d’ici à la fin de l’année, il devrait s’agir, pour le vendeur du terrain, d’une étude géotechnique préalable de niveau G1 PGC (Principes Généraux de Construction) selon la norme NF P94-500.

Même si la loi Elan est entrée en vigueur le 1er janvier 2020, le décret d’application rendant l’étude de sol obligatoire sur un terrain argileux n’est pas encore paru au journal officiel. Cette publication devrait intervenir prochainement.

Pour rappel, elle se compose de deux phases importantes :

  • l’étude de site (ES) : il s’agit d’un recensement documentaire de toutes les informations liées au site et son historique. Une première visite du site peut être prévue pour vérifier les éléments visibles de l’étude documentaire.
  • les Principes Généraux de Construction (PGC) : réalisée au stade d’une étude préliminaire ou d’esquisse, elle précise le contexte géologique et géotechnique du projet. Elle permet de caractériser les risques majeurs et apporte une première approche de la zone d’influence géologique (ZIG), des niveaux de sol porteurs ainsi que certains principes généraux de construction envisageables (fondations, terrassements, ouvrages enterrés, améliorations de sols…).

Afin d’assurer la traçabilité, les études réalisées seront jointes à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ou au titre de propriété, elles suivront ainsi la construction tout au long de son exercice.

Pour le constructeur de la maison, une étude géotechnique de conception G2 sera a priori requise. En se basant sur les conclusions de l’étude préalable G1, elle définit la conception des ouvrages géotechniques (fondations, soutènement, etc.) en les dimensionnant précisément et détermine également les risques géotechniques importants par une évaluation complète des sols. Elle permet donc d’aboutir à des mesures préventives afin de réduire les risques identifiés.

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Débats et réactions

Vos réactions

  1. JEAN CLAUDE MARCADET dit :

    le décret précisant le contenu de l’étude de sol n’étant pas encore paru l’etude de sol est elle obligatoire?

    1. Ginger dit :

      Bonjour Jean-Claude,
      Vous avez raison. Le décret rendant l’étude de sol obligatoire sur les zones à risque n’est pas encore paru. Ce qui ne rend pas l’obligation effective pour le moment.
      Bonne journée

  2. Muriel ESLINE dit :

    Bonjour,

    Je travaille au service des Domaines. Nous sommes en train de vendre un terrain de l’Etat non bâti constructible de 37 m² dans une zone à risque. Est-ce que vous avez une idée du délai dans lequel pourra être publié le décret ?
    D’avance merci.

    1. Ginger dit :

      Bonjour Muriel,
      Nous n’avons aucune information concernant la date de publication des prochains décrets ou arrêtés.
      Bonne journée

  3. DE GEA dit :

    Bonjour,

    Je suis en train d’acquérir un terrain pour la construction d’une maison individuelle. Dans le projet d’acte du notaire, il est noté que l’étude de sol est obligatoire et à la charge de l’acheteur. J’ai riposté en disant que depuis le 1er janvier 2020 la loi Elan rendait l’étude de sol obligatoire, mais que c’était au vendeur de fournir cette étude à l’acheteur. Il m’a été répondu qu’en effet c’était bien le cas pour la loi, mais qu’en absence de décret cette étude revenait à notre charge. Est-ce vraiment le cas ?

    Je vous remercie.

    1. Ginger dit :

      Bonjour,
      Le décret rendant obligatoire l’étude de sol et à la charge du vendeur n’a, en effet, pas encore été publié. L’étude de sol n’est donc, à ce stade, pas encore une obligation. Il est toutefois fortement recommandé d’y recourir si la typologie géologique présente des risques (notamment liés à la présence d’argile). Pour l’imputation de ce coût, le vendeur n’est pas encore dans l’obligation de réaliser l’étude. Nous vous conseiller toutefois de négocier pour une bonne entente. N’hésitez pas à vous rendre sur http://www.georisques.gouv.fr/ pour voir quelle est l’appréciation du risque par rapport à votre terrain.

  4. Notrel dit :

    Comment puis-je savoir quand le décret est publié ?
    Merci

    1. Ginger dit :

      Il existe des outils de veille réglementaire qui vous permettent d’être avertis en cas d’entrée en vigueur du décret. Après, les sites d’informations orientés BTP et construction relaieront également le message.

  5. Joel Gourson dit :

    Bonjour,
    Comment savoir ,quand le décret serat en vigueur

    1. Maxime Poux dit :

      Malheureusement il est très difficile de savoir quand le décret entrera en vigueur, la crise sanitaire va sans doute perturber le calendrier de l’entrée en vigueur des décrets.

    2. Ginger dit :

      Malheureusement il est difficile de savoir quand cela va entrer en vigueur. L’actuelle crise sanitaire risque de sans doute décaler le calendrier initial.

  6. Valérie Picavet dit :

    Bonjour,
    Dans le cadre de la loi Elan, l’étude de sol obligatoire s’applique t elle également pour la construction d’une piscine enterrée ?
    Merci pour votre retour.
    Valérie Picavet

    1. Ginger dit :

      Bonjour Valérie,
      La loi Elan ne s’applique que pour les maisons individuelles. De ce fait, elle ne concerne pas la construction d’une piscine enterrée.
      Il faut toutefois être vigilant à la nature du terrain car la présence d’argile peut aussi amener à des soulèvements inattendus. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous renseigner un peu sur la nature de votre terrain pour lever tout doute.
      Si besoin, nous pouvons vous apporter une étude pour lever tout doute.

  7. Eric dit :

    Bonjour,
    je suis un peu dans la même situation que DE GEA sauf que je n’ai pas encore vu l’ébauche du notaire.
    As t’on moyen de savoir quand sont prévus d’être signés les décrets d’application et leur publication au journal officiel ?

    Avec la crise de la CoViD-19 beaucoup de choses ont été décalés. La date butoir pour la RE2020 décalée de 6 mois, au 31 juillet 2021 donc.

    1. Maxime Poux dit :

      Bonjour Eric,
      Effectivement la crise du Covid-19 risque de décaler l’entrée en application des décrets. Il est impossible d’avoir de date lisible à ce sujet.
      Nous nous tenons en veille et publierons un billet lorsque l’entrée en application sera effective.

  8. Folliot dit :

    Bonjour
    Nous devons signé un compromis de vente pour l’achat d’un terrain en Bretagne demain. Est ce que si le décret est publié pendant le délai de 8 mois avant la signature de l’acte nous serons encore en droit de la réclamer à la charge du vendeur ?

  9. Peter Eeckhout dit :

    Bonjour,

    Nous sommes sur le point de conclure l’achat d’une maison dont j’apprends à la lecture du rapport ERP qu’elle se trouve dans une zone à aléa fort. L’obligation de faire procéder à une étude géotechnique par le vendeur s’applique-t-elle dans son cas (donc terrain déjà bâti?).

    Merci d’avance

    1. Ginger dit :

      Bonjour Peter,
      L’obligation est valable pour la vente d’un terrain et non pour une maison déjà construite. Dans ce cas, il serait utile de vous renseigner rapidement sur le type de fondations de votre maison afin de voir si des dispositions ont été prises pour faire face à ce risque.

  10. Maggy dit :

    Bonjour,
    J’ai signé un compris de vente pour l’achat d’un terrain à bâtir fin 2019.
    Savez-vous (si le décret est officialisé avant ma signature définitive de l’achat de ce terrain) si le vendeur sera encore soumis à l’obligation d’étude géotechnique?
    Ne m’ayant pas fourni ce document au moment de la signature du compromis de vente, je suis inquiète qu’il puisse se défiler de ses obligations pour la vente définitive… Et les informations à ce sujet sont difficiles à trouver, notaire, agent immobilier, service de l’urbanisme… tous semblent dans le flou quant à cette lois.
    Dans l’attente de votre réponse / aide. Merci par avance

    1. Ginger dit :

      Bonjour Maggy,
      Tant que le décret n’est pas entré en application, l’obligation n’est pas. Toutefois, de plus en plus de notaires demandent cette étude par précaution.
      Nous n’avons malheureusement aucune visibilité quant à l’entrée en application.
      Bonne journée,

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